《發展商》入標金額低於政府底價山頂文輝道地皮流標

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原本成為香港新地王的山頂文輝道住宅地皮,早前已接獲5份標書,但地政總署昨日公布,因為入標的地價標金未達政府就該用地所定的底價,政府不接納,故流標收場。今次是繼2016年初元朗住宅地流標後,再有官地流標。

  山頂文輝道地皮流標令市場大感意外。上述地皮位於山頂文輝道第2、4、6、8、9及11號,原屬政府高級公務員宿舍,該地佔地約18.94萬平方呎。根據招標章程,地皮原來可建地積比率0.5倍,最新則大幅增加至2.1倍,最高可建樓面面積增至40.43萬平方呎。由於山頂地皮一向罕有,位置可望南區海景,市場普遍預期中標發展商會興建多層式住宅及洋房,由於附近有多個山坡,發展商或須進行斜坡保養等工程。

  文輝道地皮上周五共收得5份標書,全屬本地大型發展商,包括嘉華國際(173)、長實(1113)、新地(016)及恒地(012),九龍倉(004)和南豐集團聯手競投,至於新世界(017)則和信置(083)、中海外(688)及華懋等發展商合組財團競逐。市場原本對地皮估值十分樂觀,每呎樓面地價估值介乎6萬9萬元不等,總地價則估計為240億元至364億元,市場估值分歧頗大。

  中原測量師行執行董事張競達指出,早前市場預期每平方呎地價約9萬元,估計此次流標,乃發展商出手低於此價,畢竟此為逾數百億元發展項目,相信發展商出手審慎。由於此地皮不是上車盤,不見得是政府會急於再推出此官地。

  美聯測量師行董事林子杉表示,無法估計發展商標價或政府定價,但相信此次流標是因為地皮屬過百億元項目,與幾十億元項目相比,此塊超豪宅用地屬長線投資,受樓市波動影響大,可謂風險大,回報期長。

  土地顧問普縉集團企業發展部總監(估值及物業管理)張聖典認為,此山頂項目可建豪宅、混合式、複式,而且地理位置極佳,於山頂而言,亦屬少數。他指出,近期樓市偏軟,加上此項目投資額大,發展商出手審慎,不足為奇,但強調地政署的市值估價是不會考慮項目成交與否,不會因競投方數量而上或下調定價。

  綜合市場意見,普遍認為今次發展商出價較為審慎,而地皮作「超級豪宅」方向發展,預料中美貿易戰持續升溫將對項目產生影響,故令發展商出價低於政府的底價。

  資料顯示,對上一次官地流標已是兩年多前。元朗凹頭住宅地皮在2016年1月因標金未達底價流標,當時市場的地價估值介乎15.3億18.4億元。近年其餘兩宗流標個案為青衣地皮及白石角地皮,分別於2015年底及2014年初流標。上述3幅用地經重新招標後,均成功售出。

  市場原本預測,此山頂地皮很大機會打破2006年加列山道地皮每平方呎樓面地價逾4.2萬元的紀錄,成為本港新地王。事與願違,新地王亦難產。由於樓市正調整,相信短期內此地皮都不會再推出。不過,因為地皮並非沒有發展商競投下流標,料不會成為樓市趨淡的口實。

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